전세사기 피해, 보증금 반환을 위한 법률적 대응 방안은
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작성자 이평 댓글 0건 조회 418회 작성일 24-08-19 08:20본문
전세사기 피해, 보증금 반환을 위한 법률적 대응 방안은
기사입력:2024-08-09 13:19:47
사진=이의규 변호사
[로이슈 진가영 기자]
경찰청이 발표한 ‘전국 18개 시도경찰청의 수사 결과 자료’에 따르면, 22년 7월부터 약 2년간 전국적으로 발생된 전세사기에 대하여 경찰이 수사를 마치고 검찰로 송치한 사건을 기준으로 집계한 범죄 피해금은 무려 2조 2836억원으로 파악됐다.
이에 대해 신속한 수사를 지원하는 사법시스템 개선과 범정부 차원의 종합적인 대책이 필요하다는 분석이 나온 가운데, 전세사기 피해자를 지원하는 방식을 두고 대립해 온 여야는 지난 18일 국토법안 소위에서 정부안을 기반으로 한 전세사기특별법을 처리하는 방안을 논의한 바 있다.
실제로 전세사기 피해자들의 약 70%는 10대에서 30대의 사회초년생, 청년층인데 사실상 전세 보증금이 자산의 대부분인 경우가 많다. 피해자들은 사회로 발돋움할 수 있는 금전적인 기반을 마련하고 있는 시기에 마주한 범죄 피해로 인하여 경‧공매 해결, 전세대출 상환 압박은 물론이고 심각한 재정난과 심리적 고통 속에서 하루하루를 버티고 있다.
이에 대해 신속한 수사를 지원하는 사법시스템 개선과 범정부 차원의 종합적인 대책이 필요하다는 분석이 나온 가운데, 전세사기 피해자를 지원하는 방식을 두고 대립해 온 여야는 지난 18일 국토법안 소위에서 정부안을 기반으로 한 전세사기특별법을 처리하는 방안을 논의한 바 있다.
실제로 전세사기 피해자들의 약 70%는 10대에서 30대의 사회초년생, 청년층인데 사실상 전세 보증금이 자산의 대부분인 경우가 많다. 피해자들은 사회로 발돋움할 수 있는 금전적인 기반을 마련하고 있는 시기에 마주한 범죄 피해로 인하여 경‧공매 해결, 전세대출 상환 압박은 물론이고 심각한 재정난과 심리적 고통 속에서 하루하루를 버티고 있다.
전세사기는 주로 아파트보다 빌라에서 많이 발생하는데 특히 시세를 제대로 파악하기 어려운 신축 빌라를 이용하여 전세사기 범죄를 저지르는 경우가 많아 임대차 계약 시 더욱 주의를 요한다.
자금 여력이 충분하지 않은 임대인이 다주택 보유 시, 전세사기 위험이 높아질 수 있기에 계약 전 부동산의 등기부등본을 열람하여 임대인의 대출 금액을 면밀히 확인하고 국토교통부 실거래가 공개 시스템과 주민센터에서 선순위 임차인의 보증금 액수 등을 확인하여 보증금과 대출금의 총합과 집값을 비교한 뒤 대출금의 총합이 지나치게 높은 경우 계약을 피하는 것이 좋다.
부동산 계약을 이후에는 신속히 전입신고를 하고 확정일자를 받아 우선 변제권을 확보하고, 주택도시보증공사의 전세보증보험 가입도 하는 것이 좋다.
만약 계약 이후 전세기간 만료일이 다가온 상황에서 임대인이 연락을 피한다면 계약기간 만료 2달 전까지 계약 갱신 의사가 없음을 명확히 기재하여 임대인에게 문자나 전화통화 또는 내용증명 등의 방법으로 통보하여 증거를 확보하는 것이 필요한데, 문자발송의 경우 임대인이 해당 내용을 확인했다는 답장이 필요하고 전화통화는 녹음을 하는 것이 중요하다
자금 여력이 충분하지 않은 임대인이 다주택 보유 시, 전세사기 위험이 높아질 수 있기에 계약 전 부동산의 등기부등본을 열람하여 임대인의 대출 금액을 면밀히 확인하고 국토교통부 실거래가 공개 시스템과 주민센터에서 선순위 임차인의 보증금 액수 등을 확인하여 보증금과 대출금의 총합과 집값을 비교한 뒤 대출금의 총합이 지나치게 높은 경우 계약을 피하는 것이 좋다.
부동산 계약을 이후에는 신속히 전입신고를 하고 확정일자를 받아 우선 변제권을 확보하고, 주택도시보증공사의 전세보증보험 가입도 하는 것이 좋다.
만약 계약 이후 전세기간 만료일이 다가온 상황에서 임대인이 연락을 피한다면 계약기간 만료 2달 전까지 계약 갱신 의사가 없음을 명확히 기재하여 임대인에게 문자나 전화통화 또는 내용증명 등의 방법으로 통보하여 증거를 확보하는 것이 필요한데, 문자발송의 경우 임대인이 해당 내용을 확인했다는 답장이 필요하고 전화통화는 녹음을 하는 것이 중요하다
내용증명의 경우 보증금의 액수가 크기에 당사자가 직접 내용증명을 보내는 방법보다는, 임대인에게 추후 법적인 조치를 취할 수 있다는 부분을 전달하는 측면에서 법률 대리인의 명의로 내용증명을 보내는 것이 좋겠다.
만약 내용증명을 발송했음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 지급명령, 민사소송, 형사고소의 법적조치를 통해 해결방안을 모색해볼 수 있다.
이에 대해 법무법인 중앙이평의 형사전문 이의규 변호사는 “임대인과 임차인 간 체결된 임대차계약 만기일이 도래하여도 임대인이 전세보증금을 반환할 의사가 없다고 판단되는 경우 임차인은 내용증명의 발송이나 지급명령 신청보다는 ‘임대차보증금 반환청구의 소’를 제기하여 임대인의 재산을 압류하는 것을 검토해볼 수 있다”고 설명한다.
이어 “임대인이 단순히 보증금을 돌려주지 못한 상황이 아니라 사기의 고의를 지니고 임차인을 기망하여 보증금을 편취, 경제적 이익을 취했다는 요건을 충족한다면 형법상 사기죄가 성립한다”며 “이 경우 객관적 피해사실을 정리하여 임대인을 상대로 수사기관에 형사고소를 진행할 수도 있다”고 덧붙였다.
또한 이 변호사는 “임대차보증금 반환청구 소송에서 승소하는 경우 지연이자와 소송비용 등을 임대인에게 청구할 수 있어 소송만으로도 임대인을 압박하는 효과가 있고, 형사고소를 진행하는 경우 임대인이 경찰출석을 해야 하고 기본적으로 보증금 액수가 크기 때문에 사기 혐의에 대하여 유죄 판결이 나온다면 실형으로 이어질 수 있기에 임대인에게 큰 압박을 줄 수 있다”면서 “민형사상 소송을 진행함에 있어 사안별 요건과 특성을 고려한 절차 실행에 대한 법률 전문가의 심도 있는 법리 검토와 조력을 받는 것을 권한다”고 강조했다.
만약 내용증명을 발송했음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 지급명령, 민사소송, 형사고소의 법적조치를 통해 해결방안을 모색해볼 수 있다.
이에 대해 법무법인 중앙이평의 형사전문 이의규 변호사는 “임대인과 임차인 간 체결된 임대차계약 만기일이 도래하여도 임대인이 전세보증금을 반환할 의사가 없다고 판단되는 경우 임차인은 내용증명의 발송이나 지급명령 신청보다는 ‘임대차보증금 반환청구의 소’를 제기하여 임대인의 재산을 압류하는 것을 검토해볼 수 있다”고 설명한다.
이어 “임대인이 단순히 보증금을 돌려주지 못한 상황이 아니라 사기의 고의를 지니고 임차인을 기망하여 보증금을 편취, 경제적 이익을 취했다는 요건을 충족한다면 형법상 사기죄가 성립한다”며 “이 경우 객관적 피해사실을 정리하여 임대인을 상대로 수사기관에 형사고소를 진행할 수도 있다”고 덧붙였다.
또한 이 변호사는 “임대차보증금 반환청구 소송에서 승소하는 경우 지연이자와 소송비용 등을 임대인에게 청구할 수 있어 소송만으로도 임대인을 압박하는 효과가 있고, 형사고소를 진행하는 경우 임대인이 경찰출석을 해야 하고 기본적으로 보증금 액수가 크기 때문에 사기 혐의에 대하여 유죄 판결이 나온다면 실형으로 이어질 수 있기에 임대인에게 큰 압박을 줄 수 있다”면서 “민형사상 소송을 진행함에 있어 사안별 요건과 특성을 고려한 절차 실행에 대한 법률 전문가의 심도 있는 법리 검토와 조력을 받는 것을 권한다”고 강조했다.
진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr
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